中共中央宣傳部舉行的“中國(guó)這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，這十年，住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加，商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)132.34億平方米，是上一個(gè)十年的2.2倍。
七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)住房總面積超過(guò)500億平方米，家庭戶擁有住房間數(shù)達(dá)到14.9億間，總量上已經(jīng)進(jìn)入了“不缺房”的時(shí)代。
但受居民收入差異和人口流動(dòng)等因素影響，仍有較多居民的住房條件有較大的改善需求和提升空間，中國(guó)居民住房的結(jié)構(gòu)性需求仍在。
其中，以北京、上海為主的一線城市仍在普遍存在“缺房”的現(xiàn)象。如廣東省城鎮(zhèn)人均住房面積最小，只有30.9平方米，北京、上海超9%家庭“多代同住一室”。
結(jié)合各地人均面積及居住改善需求來(lái)看，未來(lái)北京、上海仍住宅市場(chǎng)更有望保持穩(wěn)定，持續(xù)走出獨(dú)立于行業(yè)的市場(chǎng)行情。
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“中國(guó)這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)姜萬(wàn)榮表示，這十年，是我國(guó)歷史上保障性安居工程建設(shè)規(guī)模最大、投資最多的十年，億萬(wàn)百姓喜圓安居夢(mèng)想。
十年來(lái)，累計(jì)完成投資14.8萬(wàn)億元，建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房5900多萬(wàn)套，低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，1.4億多群眾喜圓安居夢(mèng)。
可以說(shuō)，這十年，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度最快、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范程度不斷提高的十年，人民群眾居住條件顯著改善。我們牢牢把握“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位不動(dòng)搖，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。我們穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，落實(shí)落細(xì)城市主體責(zé)任和省級(jí)監(jiān)管責(zé)任，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系，堅(jiān)定不移穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
從商品住宅來(lái)看，這十年，住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加，商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)132.34億平方米，是上一個(gè)十年的2.2倍。住房品質(zhì)逐步提升，新建住房質(zhì)量更高、配套設(shè)施更全、居住環(huán)境更加優(yōu)美。
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七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)住房總面積超過(guò)500億平方米，家庭戶擁有住房間數(shù)達(dá)到14.9億間。
據(jù)七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)家庭戶居住住房總面積為517.2億平方米，家庭戶住房總量較六普增長(zhǎng)了34.3%，約132.1億平方米。
期間城鎮(zhèn)家庭住房面積由179億平方米增長(zhǎng)至295億平方米，增量達(dá)到115.6億平方米，貢獻(xiàn)了期間全國(guó)增量的87.5%，也與期間全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積相若。
可以說(shuō)，從總量上來(lái)看，目前已經(jīng)進(jìn)入了“不缺房”的時(shí)代。
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雖然從總量上來(lái)看“不缺房”，但若從住房來(lái)源、家庭住房面積、代際住房間數(shù)及現(xiàn)有住房年代分布等方面多層次、多角度進(jìn)一步深挖，我們發(fā)現(xiàn)，城鄉(xiāng)居民住房來(lái)源結(jié)構(gòu)分布差異明顯。
根據(jù)七普年鑒，截止2020年，全國(guó)家庭中自有住房的比例已經(jīng)超過(guò)七成以上，其中接近五成左右為共有產(chǎn)權(quán)、老公房、自建房等非商品住宅，商品住宅占比不足三成，還有約18.8%的家庭需要租房來(lái)解決居住需求。
城市居民家庭主要依靠購(gòu)買(mǎi)商品住房來(lái)解決居住需求，而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，自建房等非商品住宅才是居民家庭住房的主要來(lái)源，尤其是在鄉(xiāng)村，非商品住房的比例高達(dá)九成。
雖然城市中購(gòu)買(mǎi)商品住宅的家庭占比最高，但租房家庭的比例也高達(dá)31%，尤其是在房?jī)r(jià)高昂、外來(lái)人口較多的一線城市，租房家庭的占比可高達(dá)四成以上。
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從需求角度來(lái)看，無(wú)產(chǎn)權(quán)住房家庭一般被視為剛性需求，在當(dāng)?shù)赜凶杂挟a(chǎn)權(quán)住房的家庭置業(yè)需求則多為改善需求。
從住房來(lái)源分布來(lái)看，自有房的家庭占比仍然顯著超過(guò)無(wú)房家庭，因此潛在的改善需求規(guī)模遠(yuǎn)超剛需總量，未來(lái)或?qū)⒅鸩匠蔀槭袌?chǎng)需求主力。
對(duì)于在本地自有房屋的人群來(lái)說(shuō)，這部分人的購(gòu)房目的則以改善當(dāng)前居住條件為主。剛改客群主要來(lái)源于居住于老公房、經(jīng)適房等群體。相比于商品住宅而言，老公房、經(jīng)適房的居住環(huán)境較差，尤其是老公房，房齡久、面積小、物業(yè)管理一般，如上海市區(qū)中存在不少一室或兩室、房齡超過(guò)20年以上的住宅。由于這類(lèi)房子總價(jià)較低，尤其是在一線城市，成為剛需群體上車(chē)的主要選擇之一。隨著家庭人口增加，居住環(huán)境也更加逼仄，因此這類(lèi)群體中存在較高比例的剛改置業(yè)需求。
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對(duì)比各省市城鎮(zhèn)人均住房面積，可見(jiàn)各地家庭戶住房的平均水平差異極大。七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，有33%的家庭人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了50平方米以上，超過(guò)了歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平。另一方面，也有15%的城鎮(zhèn)家庭戶人均住房面積低于20平方米，幾乎不到全國(guó)平均水平的一半。
31個(gè)省市人均住房面積的極差達(dá)到了17平方米，其中最高值達(dá)到了最低值的1.6倍。其中廣東省城鎮(zhèn)人均住房面積最小，只有30.9平方米。
一方面由于廣州、深圳兩座一線城市集聚了大量外來(lái)人口，在高房?jī)r(jià)、地價(jià)水平之下，人口的流入速度與城市的住房建設(shè)速度之比，明顯會(huì)高于其他城市，導(dǎo)致城鎮(zhèn)人均住房面積現(xiàn)狀和提升水平均相對(duì)較慢。
另一方面，更重要的還是由于勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先發(fā)展，為大灣區(qū)的三線城市吸引了大量外來(lái)務(wù)工人群，大大推高了廣東省住房需求總量，拉低了廣東省的城鎮(zhèn)人均住房面積。
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北京和上海排在第二、三位，大量的外來(lái)人口和高企的房?jī)r(jià)水平，使得兩市城鎮(zhèn)住房規(guī)模一直較為緊張，而大量高收入崗位和優(yōu)質(zhì)的城市教育、醫(yī)療配套，尤其是相對(duì)于廣深更加豐富的高等教育資源，使得北京、上海在吸引中高收入家庭落戶上有著更加明顯的優(yōu)勢(shì)。
值得注意的是，上海、北京雖然人均住房面積不高，戶均住房建筑面積也只有75和78平方米，排在全國(guó)倒數(shù)前三，但是從套型大小來(lái)看，平均每間住房面積分別為37.4和36.6平方米，均達(dá)到了36.5平方米的全國(guó)均線之上。
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從相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，“多代同住”是住房改善需求最為迫切的一類(lèi)。上海和北京有超9%家庭“多代同住一室”。其中最嚴(yán)重的是上海，上海市共有10.7%的城鎮(zhèn)家庭存在多代同住一室的現(xiàn)象。
小齊家住上海寶山，他結(jié)婚已有6年，目前孩子3歲多，他表示他家就屬于“多代同住”，但并沒(méi)有全部住在一間房里，像他這樣的上海人家有不少，他覺(jué)得自己屬于多代同住有迫切改善需求的典型。
“我家就是三代同住，在我同學(xué)、同事里面，我這樣的家庭還挺多的，我家也不是什么好房子，可以稱(chēng)之為老破大，但也不算很大，78平方米的兩房，和真正的一室戶、亭子間什么的老破小相比，稍微大了點(diǎn)而已，我同學(xué)里還有至今全家人擠在一間老破小里面的那種，這算是真正的‘多代同住一室’的情況了，家里特別的亂。”
小齊告訴我們，如果按人均住宅來(lái)看，他們家目前一共5口人，住78平方米，平均應(yīng)該是只有15.6平方米，但產(chǎn)證上只有他父母的名字，這么算下來(lái)還挺多。
“現(xiàn)在孩子還可以在我們大房間里面睡，等再大一點(diǎn)怎么辦?我們應(yīng)該是剛需中的剛需，但上海這個(gè)房?jī)r(jià)，只能賣(mài)掉現(xiàn)在住的房子，然后貸款買(mǎi)更大的，或者搬到更偏遠(yuǎn)的地方?，F(xiàn)在已經(jīng)上日程了，我們等得起，孩子等不起。”
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像小齊家這樣的情況，在上海的確不少，從改善角度來(lái)看，若增加一間房整套建筑面積以增加20平方米計(jì)算，相關(guān)潛在需求增量高達(dá)1800萬(wàn)平方米，達(dá)到了上海新房年成交量的1.3倍。
同樣的情況換到北京則達(dá)到了其新房年成交量的1.9倍。而天津雖然多代同住的比例較高，但其相關(guān)潛在住房需求增量為新房年成交量的0.6倍，遠(yuǎn)低于北京和上海。
在大量此類(lèi)住房改善需求增量的支持下，未來(lái)北京、上海仍住宅市場(chǎng)更有望保持穩(wěn)定，持續(xù)走出獨(dú)立于行業(yè)的市場(chǎng)行情。此外，廣東、浙江此類(lèi)家庭數(shù)量也較為可觀，可為省內(nèi)熱點(diǎn)城市的住宅市場(chǎng)提供充足的需求支持。
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自1998年以來(lái)，中國(guó)“房改”已經(jīng)度過(guò)了20個(gè)年頭，從總量來(lái)說(shuō)已經(jīng)不缺房，并且相當(dāng)一部分家庭已經(jīng)率先實(shí)現(xiàn)了“住房富裕”。但是在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展背景之下，家庭戶住房條件不免出現(xiàn)較大的結(jié)構(gòu)性差異，為改善居住條件，仍有大量家庭存在著較為迫切的置業(yè)需求。
其中至少有4%的家庭存在“多代同住一間房”的情況，將這部分人群住房改善目標(biāo)定為“每代人一間房”，那么相關(guān)潛在住房需求增量將達(dá)到2.8億平方米。
也有15%的城鎮(zhèn)家庭戶人均住房面積低于20平方米，幾乎不到全國(guó)平均水平的一半，潛在需求增量約為8.7億平方米。
從目前來(lái)看，“多代同住一間房”及人均住房面積明顯較低家庭的改善需求最為迫切，考慮到經(jīng)濟(jì)收入水平，部分家庭的住房改善會(huì)由保租房完成，但也仍有較大的需求會(huì)流向商品房市場(chǎng)，在這其中，廣東、上海、北京等地區(qū)需求明顯較大，浙江、福建、江蘇、山東等也存在結(jié)構(gòu)性潛力。
關(guān)鍵詞： 居民住房 商品住宅 住房面積 中國(guó)這十年
